Egy jó mester/kőműves/ács fejből megépíti ezt a házat. Meg egy rakás ismerősöm építkezik egyszerű bejelentéssel. A tapasztalt kivitelező pedig ránézésre megmondja, hogy mennyi lesz a vége. Egyébként is, a barátainkkal összelegózzuk ezt a pecót unalmas napjainkon, nagyfaterék is maguk csinálták, azóta már a harmadik generációt is kiszolgálta. Ezek mind olyan érvek, amikre hümmög és bólogat az ember, hiszen kapásból eszébe jut három idevágó jó példa. És legalább ugyanennyi horrorsztori.
És bár nem gondolom, hogy egy kézi skiccből felépült ház rossz lenne, vagy hogy nincsenek jó mesteremberek, vagy alapos és lelkiismeretes kivitelezők, vállalkozók, de elképzelni el tudom. Azt sem hiszem, hogy egy egyszintes téglaház összedől, ha nem építik bele a hatályos szabvány szerinti vasbeton pilléreket, miközben a százéves vályogházaknak semmi bajuk, és tudom, hogy nem a kivitelezési tervtől lesz jó egy épület. De azt is elmondom, hogy mi miért ragaszkodunk mégis ahhoz, hogy egy beruházás - függetlenül annak léptékétől - tisztességesen elő legyen készítve, és hogy pontosan mit is értünk ezen.
Egy családi lakóépület példájánál maradva, egy teljesen általános esetben, az építtető tele van álmokkal és egy tól-ig költségkerettel, amelyben az adminisztratív terhek, a kert- és tereprendezés, a bútorozás, valamint egy kis biztonsági tartalék általában már nem szerepel. A már jól bevált négyzetméterár ökölszámoktól van, aki röhögő-, van, aki sírógörcsöt kap. A kitartóbbak ezután beleugranak az építkezésbe, oldalukon egy megnyerő és szimpatikus kivitelezővel, akire az összes megtakarításukat és hitelüket ráborítják, és bíznak benne, hogy a lehető legtovább jutnak ebben a folyamatban, amelynek a végén a legjobb esetben elkészül a megálmodott házikó.
Aztán sokszor nem jutnak el idáig, mert hát közben felment az építőanyag ára, meg ide kellett még plusz három méter csatorna, meg tizenkét beton járólap, vagy éppen egy cuki támfal a kertbe a szomszéd felől, szóval az még háromszáznyolcvanezer lesz, vagy egymillió-háromszáznyolcvanezer. Számla? Főnök, ezt nem mondtad az elején, most meg már… Amikor arról beszélünk egy ház tervezésekor, hogy ragaszkodjunk a kivitelezési tervhez, az nem azért van, mert rongyosra keressük magunkat rajta, és e nélkül felkopna az állunk, netán unatkoznánk. Inkább azért, mert az összes olyan kérdést időben körbe lehet vele járni és megnyugtató műszaki megoldást találni rá, amelyre a kivitelezés közben senkinek nincs ideje, tudása vagy energiája. Egy kivitelezési tervnél készül építészeti és tartószerkezeti munkarész (elektromosok, gépészek, kertészek, tudjátok, hogy rátok is gondolunk ilyenkor), valamint épületszerkezeti (szigetelési) csomópontok. Amikor ez mind megvan olyan minőségben, hogy az építtető és a tervező csapat is elfogadja azt, akkor jön a legfontosabb rész: a tételes költségvetés elkészítése. Mivel az épület minden szeglete ki van találva az alapozástól az utolsó kupás cserépig, tételes kimutatás készíthető anyagokkal, típusokkal és pontos mennyiségekkel.
Ez lesz a legfontosabb mérföldköve egy ilyen beruházásnak, mert az építtető megkapja az árazott változatát, és kap egy üres, árazatlant is, amit a vállalkozóknak oda tud adni. Itt még mindig van lehetőség arra, hogy az ember észbe kapjon, és lehúzzon tételeket, egyszerűsítsen vagy átterveztessen, és kicsit áramvonalasabbá tegye a végösszeget. Az áttervezés még mindig nagyságrendekkel olcsóbb mulatság, mint amit egy előkészítetlen építkezésen az ember el tud bukni a nem kalkulálható költségeken, változtatásokon. Ha valaki még itt sem retten el, akkor meg lehet versenyeztetni a kivitelezőket, akik alaposan átnézve a tervdokumentációt, műszaki leírást és költségvetést, adnak egy árat, szerződéstervezetet, és már csak ki kell választani a győztest, hogy elindulhasson az építkezés. Természeténél és helyzeténél fogva a megrendelő és a kivitelező között bizonyos értelemben érdekellentét feszül (de ezt Karinthy óta ismerjük: ”Hisz mind a kettő mást akar – a férfi nőt – a nő férfit). Az építtető olcsón szeretne jót, a vállalkozó pedig drágán olyat, amit a legegyszerűbb és legolcsóbb megépíteni.
Ezért a következő lépésben érdemes megkeresni egy műszaki ellenőrt, aki az építtető érdekeit képviseli minden olyan műszaki kérdésben vagy vitában, amelyben a kivitelező el szeretne térni a terven szereplő megoldástól. Sokszor előfordul, hogy a kivitelező a tervezettel egyenrangú megoldást javasol vagy talál ki, és azt a műszaki ellenőr jóváhagyja. A lényeg a szakmaiság, és ha már egyszer leszerződtél egy műszaki ellenőrrel, akkor hallgass rá, mert ő már sokat látott és tapasztalt! Nem tanácsos figyelmen kívül hagyni az ő javaslatait, vagy szánt szándékkal az ellenkezőjét csinálni, hiszen ő a Te érdekeidet képviseli. És ne is menj ki fényképezőgéppel 15 percenként a melósok közé, hogy azt nem is úgy kell csinálni, mert láttad az interneten, és most azonnal beírsz az építési naplóba.
A fent leírtak miatt ugye mindenki érzi, hogy mekkora öngól egy, a kivitelező által hozott műszaki ellenőrt megbízni?! Pedig ez is benne van a magyar gyakorlatban. Annyira generálban vállalja a kivitelező az építkezést, hogy az ellenőrzését is elvégzi. Nem mondom, hogy minden szentnek maga felé hajlik a keze, de azért az esélye eléggé nagy…
Tehát, ha ránk hallgatsz, szánsz pénzt és időt arra, hogy rendesen előkészíted az építkezést, készíttetsz kivitelezési terveket és költségvetést, fogadsz egy független műszaki ellenőrt, és legalább kettő generálkivitelezőt megversenyeztetsz. A szerződés aláírása előtt a műszaki ellenőröddel ellenőrizteted a szerződés részét képező műszaki feltételeket, hogy abba a tervekben szereplő minden tétel bekerült-e. Lehet, hogy most úgy tűnik, el akarlak Téged tántorítani, de erről szó sincs! Egy alaposan előkészített beruházás mindenkinek kényelmes és kifizetődő! Az építtető tudja, hogy mit fog kapni a pénzéért, a tervezőnek nem kell naponta újabb és újabb műszaki megoldásokat kitalálnia, és nyolcszor megterveznie a házat egy tervezési díjért. A kivitelező pedig olyan árat mondhat, amiért tényleg megéri neki elvállalni a munkát, és nem kell hadakoznia reptében sem a megrendelővel, sem a tervezőkkel.
Szóval kalandra fel! Jót, olcsón, gyorsan! De ebből egyszerre csak kettőt választhatsz!