A "hogyan ne vegyünk családi házat" sorozatunk első részében általánosan összefoglaltuk azokat a tippeket, tennivalókat, tévhiteket, melyet egy új ház, vagy lakás vásárlása során célszerű meglépni, vagy elkerülni. A következő részekben szeretnénk betekintést nyújtani a használt ingatlanokat leggyakrabban sújtó károsodások kialakulásának folyamatába és okaiba, építési és fenntartási hibákba, különös tekintettel az egyes tartószerkezeti elemekre, épületrészekre.
Minden károsodott ingatlan megmenthető, de minden a számokon múlik. Ha már a vásárlásnál azonosítani lehet a látottak alapján a helyreállítási költség nagyságrendjét, egyből eldönthető, hogy érdemes-e tovább foglalkozni vele, vagy egyszerűbb tovább állni. A teljesség igénye nélkül kitérünk a statikai károsodások mellett a legjellemzőbb épületszerkezeti hibákra, azok javítási módjaira.
Ne áztassuk el az alapozást
A látható épületkárok túlnyomó része - süllyedések, falak repedései, vizesedések stb. - általában geotechnikai eredetűek. Ha az alapozás bármilyen kis mértékben is károsodik, annak a felszerkezeten látható jelei lesznek, ez törvényszerű. Másképpen fogalmazva: az alapozás hibája csak akkor derül ki, ha a látható tartószerkezetek - falak, pillérek, födémek, padlószerkezetek - már károsodtak.
Az esetek többségében a leggyakoribb, alapozást érintő károsodások oka a felszíni vizek elégtelen mértékű elvezetése, vagy helytelen szikkasztása. Az így fellépő egyenlőtlen süllyedések hatására sokszor kellemetlen repedések alakulnak ki. A családi lakóingatlanok nagy részénél megfigyelhető, hogy az épületek sarkain lejövő ejtőcsövek végei közvetlenül a járdára, vagy a járda mellé vezetik az esővizet. Zártsorú, vagy sűrű beépítettségű utcáknál a szomszédos épületek csapadékvíz elvezetése legtöbb esetben vagy nincs megoldva, vagy a nemtörődömség miatt még károsítják is a szomszédos ingatlant.
Néhány példa a teljesség igénye nélkül:
- Az épületnek a szomszéd felől nincs ereszcsatornája (minek is az?!), gondoljunk csak bele, hogy egy kb. 100 m2-es tetőfelületről 2 mm eső érkezésekor nagyjából egy 200L-es cefrehordónyi víz távozik a szomszéd épület alapozásához. Nem nagy mennyiség, de sok kicsi sokra megy.
- Különösen nagy kockázatot jelent a telekhatárra épített ingatlan, melynek szomszédja a sövényt, vagy tujasort telepít az épület közvetlen közelébe. Ezek gyökérzete bőven lehatol az épület sávalapjának síkjáig, melyek környezetében a víz jelenléte is sokkal gyakoribb.
- Vannak, akik szikkasztót építenek - nagyon helyesen - a csapadékvizek eltüntetésére, de néhány esetben - vélhetően a szakmai felkészületlenség miatt - előfordul, hogy a szikkasztó mérete, befogadóképessége nem megfelelő, vagy elégtelen a szomszédos épülettől mért védőtávolsága. Előző esetben az altalaj nem tudja elnyelni a vizet oly mértékben, mint ahogy a csapadék intenzitása indokolta, és feljön a víz, a másik esetben pedig eláztatja az altalajt az épület alapozása alatt, így látható károsodások jelennek meg rajta.
Barátunk a szikkasztó
Szikkasztó tervezésekor két leggyakoribb típus közül választhatunk. A hagyományos kavicsszikkasztó, vagy a műanyag blokkos rendszer, mely záportározóként és szikkasztómezőként is működhet. A hagyományos szikkasztó tárolókapacitása 30-50% (kavics hézagtérfogattól függően), ezzel szemben a blokkos rendszer eléri a 95%-ot is. De mit is jelent ez? Szikkasztót nem úgy kell építeni, hogy kiások egy 1,0m x 1,0m x 1,0m-es gödröt, beleterítek geotextíliát, majd feltöltöm kulékaviccsal, belekötöm az esővízcsöveket és örülök, mert ez legkedvezőbb esetben is csak maximum 500 L vizet képes tárolni. Gondoljunk csak bele, hogy egy 250 m2-es tetőfelületre hullott 2 mm-es csapadék már kiönt, vagy visszaduzzaszt az ejtőcsőbe. Egy hidraulikailag méretezett, és jól megépített szikkasztó azonban nagyon nagy segítség a felszíni vizek elvezetésekor. Ezeket a vizeket egy tartályban is összegyűjthetjük, ekkor a kert locsolásához szükséges vízzel is tudunk spórolni.
Utólagos alapozás megerősítés
Amennyiben nincs süllyedésre, repedésre utaló jel, tehát az alapozás tartószerkezeti szempontból megfelelőnek tűnik, akkor is szükség lehet az alapozás utólagos megerősítésére az ingatlan átalakítása vagy bővítése miatt. Ez szinte minden esetben tehernövekedéssel, és a terhek átrendeződésével jár, például egy utólagosan kibontott vagy kiváltott középfőfal - amerikaikonyhás nappali részére.
Ilyen esetben statikus tervezőként vizsgálnunk kell, hogy a tehernövekedéssel a meglévő alapozás elboldogul-e, vagy szükség van a megerősítésére. Erre ma már több hagyományos és korszerű módszer létezik. Példaként hozhatjuk fel a szakaszos aláalapozást, mely az egyik legismertebb hagyományos módszer az alapozás megerősítésére, míg komolyabb beavatkozásoknál, megfelelő altalajviszonyok mellett a jet-grouting eljárás is szóba jöhet, bár utóbbi családi házas léptékben rendkívül drága. Célszerű már a vásárláskor erről is szót ejteni, mert mint feljebb írtuk, minden megoldható, de lehet nagyon drága lesz a végeredmény.
Hiányos víz- és hőszigetelés
A statikai problémákon túl beszélnünk kell leggyakoribb épületszerkezeti hibákról is és azok javíthatóságáról. A leggyakoribb hibák/hiányosságok a víz- és hőszigetelés elégtelenségére vezethetők vissza. Az épületek alapozása és felmenő szerkezeteinek határán a kapilláris vízfelszívás miatt mindenképpen szigetelnünk kell. Tették ezt elődeink is, csak az évtizedek során ezek a bitumenes kenések, egy-két rétegű bitumenes csupaszlemezek (köztudatban "kátránypapír") tönkrementek és áteresztik a talajnedvességet.
Jellemző hiba lábazatoknál továbbá, hogy nem foglalkoznak a felújítás során a kapilláris nedvesedéssel, mert a lábazati vékonyvakolattól várják a vizesedés megszűnését. Sajnos ez minden esetben későbbi kifagyással és a vakolat mállásos tönkremenetelével jár. Sok 40-es, 50-es és 60-as években épült házban tapasztalható és tapintható hűvös, nyirkos falfelület a padlóvonal felett jellemzően kb. 50-70 cm magasságig. Nedvességmérő műszerrel (falszerkezettől függően) 50-80 %, vagy magasabb nedvességtartalom mérhető tapasztalataink szerint.
A vízszigetelés hiányosságainak utólagos javítására és megszüntetésére is van mód korszerű módszerekkel, mint falátvágás és acéllemez besajtolás, vagy injektálás, de falazat típusa válogatja, hogy melyik módszer alkalmazható éppen. Ezek az eljárások is nagyon költségesek lehetnek, így mindenképpen érdemes vásárlás előtt szakember véleményét kikérnünk!
Belevágjunk, vagy ne?
Összefoglalva láthatjuk, hogy egy épület/ingatlan vásárlásánál egy-egy repedésnek, enyhe süllyedésnek, apróbb vizesedésnek is mekkora jelentősége lehet. De meg kell jegyezni azt is, hogy nem minden repedés annyira súlyos, mint amennyire az avatatlan szem azt gondolná! Sajnos minden repedés más és más, minden esetben külön-külön meg kell vizsgálni a kiváltó okokat, és a helyreállítás lehetőségeit. Előfordulhat, hogy nagyon mélyen a zsebébe kell, hogy nyúljon az a vevő később, aki nem kellő hozzáértéssel és körültekintéssel, szakértő megkérdezése nélkül azonosítja a probléma okát.
Ez azonban ne szegje kedvünket! Nem születik minden vevő mérnöknek, hogy eldöntse mekkora probléma az a „kis” repedés a későbbiekben. A statikai jellegű károsodások észlelése, felismerése mellett, javasoljuk, hogy már a vásárlás fázisában kerüljenek előtérbe a későbbi átalakítási és energetikai korszerűsítési igények is, így mindenki pénzt és időt takaríthat meg, a vevő pedig rengeteg bosszúságtól óvhatja meg magát!
Hamarosan folytatjuk a következő résszel!